Aufgaben der Hausverwaltung

Wofür benötigt man eine Hausverwaltung?

Die Immobilie ist bezahlt, die Schlüssel sind übergeben und im Grundbuch steht Ihr Name als neuer Eigentümer. Egal ob Sie Ihren Traum von der Eigentumswohnung erfüllt oder eine Immobilie zum Vermieten erworben haben – es ist an der Zeit, sich über die Verwaltung des Hauses Gedanken zu machen. Nicht nur in Frankfurt haben Haus- und Wohnungseigentümer bei der Suche nach einer verlässlichen Hausverwaltung die Qual der Wahl. Doch wofür braucht man eigentlich eine Hausverwaltung?

Die Aufgaben der Hausverwaltung

Der Begriff Hausverwaltung bezeichnet die kaufmännische und technische Verwaltung von Mietshäusern, Miet- und Eigentumswohnungen sowie Gewerbeobjekten. Zur kaufmännischen Verwaltung gehören Aufgaben wie das Aushandeln und Anfertigen von Mietverträgen, die Kostenabrechnungen, die Beauftragung von Versorgungsleistungen und die Buchführung. Teil der technischen Verwaltung sind alle Aufgaben, die zum Betrieb der Immobilie erforderlich sind, wie die Instandhaltung der Klingel- und Heizungsanlage und der Aufzüge, die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, die Aufsicht über Modernisierungsmaßnahmen sowie die Beauftragung und Kontrolle von Dienstleistern, die sich um Reinigung und Pflege der Immobilie kümmern. Auch Hausmeisterdienste werden in der Regel von der Hausverwaltung organisiert.

In Deutschland wird außerdem zwischen einer Hausverwaltung als „Mietverwaltung“ und der administrativen Betreuung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterschieden. Letztere ist in §20 des Wohnungseigentumsrechts gesetzlich geregelt. Hierzu zählen die Instandhaltung von Treppenhaus, Heizungsanlage, des Außenbereichs sowie von Garagen- und Stellplätzen, im Grunde also derjenigen Bereiche und Anlagen der Immobilie, die von den Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden bzw. zugänglich oder einsehbar sind. Im Sinne der Gesamtheit der Eigentümer darf die Hausverwaltung Servicekräfte wie Monteure, Handwerker und Reinigungspersonal beauftragen, und sie ist für die Überwachung der ordnungsgemäßen Ausführung dieser Dienstleistungen sowie ggf. ihrer Beanstandung verantwortlich. Des Weiteren fallen die Verträge für Gas- und Öllieferungen, die jährlichen Abrechnungen der Hausgelder sowie die Verwaltung von Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung. Doch auch die Zuständigkeit für die jährliche Eigentümerversammlung und vor allem die Ausführung der dort gefällten Beschlüsse liegen bei ihr.

Im Gegensatz zur Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gibt es für die Aufgaben einer Mietverwaltung keine gesetzliche Regelung. Daher sollten sämtliche Fragen zwischen Hausverwaltung und Immobilieneigentümer detailliert vertraglich geregelt werden. Rechtliche Grundlage für Wohnraummietverträge bilden die §§ 535ff. des BGB. Sich daraus für den Vermieter ergebende Verpflichtungen können ebenso der Hausverwaltung übertragen werden wie die vielen Aufgaben, die der Eigentümer nicht eigenständig erledigen möchte. Hierzu zählen Instandhaltungsaufgaben über Neuvermietung von Wohnungen bis hin zu den jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Für kleinere Reparaturarbeiten und Nachbesserungen am Haus wird vom Eigentümer mit der Hausverwaltung in der Regel ein jährliches Budget vereinbart. Für größere Maßnahmen wie Dachdeckerarbeiten, die Renovierung oder Dämmung der Hausfassade oder einen Umbau der Balkone sollte jedoch vertraglich vereinbart werden, dass die Hausverwaltung vorher ausführlich Rücksprache mit dem Eigentümer halten muss.

Aufgrund des Fehlens einer gesetzlichen Regelung im Bereich der Mietverwaltung sei jedem Wohnungs- und Hauseigentümer, der beabsichtigt, seine Immobilie anderen als Mietsache zu überlassen, dringend geraten, seine Hausverwaltung sehr sorgfältig zu wählen und alle Eventualitäten genauestens vertraglich festzuhalten. Wer selbst kein Experte in Sachen Mietrecht ist, ist darum gut beraten, für die Ausgestaltung eines entsprechenden Vertrags einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Auf diese Weise kann man drohendem Ärger schon frühzeitig aus dem Weg gehen und unter Umständen eine Menge Geld und Nerven sparen.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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