Ärger mit der Hausverwaltung

Streit mit der Hausverwaltung – Was tun?

Der Beruf des Hausverwalters ist älter, als mancher vielleicht denken mag. Bereits der römische Philosoph und Geschäftsmann Seneca beschwerte sich in einem Brief über die Instandhaltungskosten seines einsturzbedrohten Landhauses. Sein Verwalter jedoch wies mit Blick auf das hohe Alter des Gemäuers alle Schuld von sich. Daraus lässt sich ersehen, dass es Hausverwaltungen nicht nur seit mehr als 2000 Jahren gibt, sondern gleichfalls auch die Streitigkeiten zwischen Verwaltern und Eigentümern.

Nun sollte man annehmen, dass sich innerhalb von zwei Jahrtausenden einige Grundanforderungen herauskristallisiert hätten, denen ein Hausverwalter genügen müsse, um als eben solcher tätig werden zu können. Zumindest in Deutschland ist dies allerdings mitnichten der Fall. Im Gegensatz zu anderen EU-Mitgliedsstaaten gibt es in Deutschland keine gesetzlich festgelegte Qualifikation für Hausverwalter. Allerdings existiert seit 1978 der Bundesverband der Immobilienverwalter in München, und im Verlaufe der 1980er Jahre hat sich ein Leistungskatalog für die Aufgaben einer Hausverwaltung durchgesetzt, der heute als Standard gilt. Dennoch kommt es zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern immer wieder zu Streitigkeiten, die nicht selten gerichtlich ausgetragen werden müssen.

Was kann schiefgehen?

So vielfältig die Aufgaben der Hausverwaltung sind, so zahlreich sind deren Möglichkeiten, diesen Aufgaben nicht oder nur mangelhaft nachzukommen.

Vergisst etwa ein Heizungsmonteur während seiner Arbeit einen Dichtungsring und verursacht dadurch einen Wasserschaden in der Wohnung, so ist er schadenersatzpflichtig. Versäumt die Hausverwaltung allerdings eine Geltendmachung innerhalb der Frist des Gewährleistungsanspruchs, dann bleibt der Eigentümer auf den entstandenen Kosten sitzen. Keine Seltenheit sind auch Fälle, in denen die Hausverwaltung nötige Instandhaltungsarbeiten so lange herauszögert, bis eine Sanierung nur noch unter erheblichen Mehrkosten möglich ist. Nachlässige Hausverwalter können zudem die Nebenkostenabrechnungen so lange verschleppen, bis an die Mieter keine Nachforderungen mehr gestellt werden können.

Vorsorgen für den Schadensfall

Doch ist all das für den Eigentümer noch kein Grund zu verzweifeln. Denn die Rechtslage bezüglich der Schadenersatzpflicht der Hausverwaltung gegen den Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft ist recht eindeutig. Erfüllt die Verwaltung ihre vertraglich vereinbarten Aufgaben absichtsvoll oder aus Fahrlässigkeit schlecht oder schlicht zu spät, dann ist sie prinzipiell verpflichtet, dem Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.

Das Problem hierbei ist, dass die Immobilieneigentümer der Hausverwaltung nachweisen müssen, dass sie ihre Aufgaben vorsätzlich oder fahrlässig vernachlässigt hat und dem Eigentümer, bzw. im Falle einer WEG der Eigentümergemeinschaft, aus der schuldhaften Pflichtverletzung des Verwalters ein Schaden entstanden ist. Da die Geschädigten in den meisten Fällen versuchen, sich zunächst außergerichtlich mit der Hausverwaltung zu einigen, sollten auch geringe Schäden umgehend und sorgfältig dokumentiert werden, damit Sie im Falle eines späteren Rechtsstreits nicht mit leeren Händen dastehen.

Mindestens ebenso wichtig ist der Vertrag zwischen Hausverwalter und Eigentümer. Generell sollte darin keine Haftungsbeschränkung auf vorsätzliche Handlungen zu finden sein, da der Hausverwaltung eine vorsätzliche Nichterfüllung ihrer Pflichten nur schwer nachzuweisen ist und es aus Sicht des Eigentümers auch keinen Grund gibt, die Verwaltung für fahrlässige Nachlässigkeit nicht in die Pflicht zu nehmen. Je genauer die Verwaltungsaufgaben im Vertrag definiert sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, im Falle einer Pflichtverletzung der Hausverwaltung später vor Gericht Recht zu bekommen. Das bedeutet beispielsweise, dass es zu allgemein gefasst wäre, die Hausverwaltung per Vertrag zu verpflichten, das Treppenhaus sauber zu halten. Stattdessen sollte klar formuliert werden, wie oft und auf welche Art und Weise gereinigt werden soll. Wird im Vertrag etwa festgehalten, dass die Hausverwaltung Sorge zu tragen hat, dass Böden, Fenster und Geländer im Treppenhaus wöchentlich feucht gereinigt werden, dann wird sie sich ihrer Verantwortung dafür nur schwer entziehen können.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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