Grundschuld beim Wohnungsverkauf

Das Darlehen läuft noch, doch die Wohnung soll weg?
Die Grundschuld beim Wohnungsverkauf

Die wenigsten Eigenheimbesitzer haben ihre Wohnung mit einem Schlag aus eigenen Mitteln erworben. Private und staatliche Banken bieten zahlreiche Finanzierungsmodelle an, damit sich auch Bürger ohne ausreichende Vermögenswerte den Traum von der eigenen Wohnung erfüllen können. Doch was geschieht, wenn das Leben andere Pläne mit einem hat, der Kredit noch nicht abbezahlt ist und die Wohnung verkauft werden soll?

Ein beruflicher Umzug steht an. Die Partnerschaft ist zerbrochen. Eine bessere Investitionsmöglichkeit hat sich aufgetan. Es gibt viele Gründe, weshalb eine Wohnung früher verkauft werden soll als ursprünglich geplant. Häufig ist mit solchen Verkaufsimmobilien noch eine Finanzierung verbunden, was jedoch keinen Grund darstellt, vor dem Verkauf zurückzuschrecken.

Was ist eine Grundschuld?

Mit der Grundschuld können sich Banken bei einer Kreditvergabe gegen einen Zahlungsausfall des Kreditnehmers versichern. Hat dieser einen Kredit aufgenommen, um sich damit eine Eigentumswohnung zu kaufen, kann dann aber aufgrund einer Änderung seiner finanziellen Situation den Kredit nicht mehr bedienen, dann kann die Bank eine Verwertung der Immobilie erwirken, um den an sie geschuldeten Kredit samt Zinsen einzutreiben. Die Wohnung dient der Bank also als Pfand, weswegen die Grundschuld auch als Grundpfandrecht bezeichnet wird.

Um rechtlich wirksam zu sein, muss die Grundschuld im Grundbuch vermerkt sein. Sie ist damit nicht an den Wohnungseigentümer gebunden, sondern an die Immobilie selbst. Somit ist es möglich, eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie zu verkaufen, allerdings bleibt die Grundschuld damit auch beim Eigentümerwechsel erhalten.

Kredit tilgen? Grundschuld übertragen? – Ihre Optionen

Zwar ist es möglich eine Immobilie samt Grundschuld zu veräußern, allerdings geht der Käufer damit Risiken ein, die sich in der Regel im Kaufpreis widerspiegeln. Sinnvoll allerdings ist diese Option dann, wenn auch der Käufer einen Kredit zum Kauf der Wohnung aufnimmt. Tut er dies bei der gleichen Bank wie der Verkäufer, kann die existierende Grundschuld von der Bank weiterhin als Sicherheit genutzt werden. Stammt sein Kredit von einem anderen Institut, gibt es zumeist Möglichkeiten, dass die Banken die Grundschuld untereinander weiterreichen. Benötigt der Käufer jedoch keine Finanzierung, werden beim Verkauf oft andere Optionen gewählt, damit der Verkäufer keine Verluste erleidet und der Käufer keine unwägbaren Risiken eingehen muss.

Zum einen kann der Verkäufer bei seiner Bank nach §490 Abs. 2 BGB ein „berechtigtes Interesse“ zur anderweitigen Verwertung (nämlich dem lastenfreien Verkauf) der beliehenen Wohnung geltend machen und eine außerordentliche Kündigung des Darlehensvertrages fordern. In diesem Fall muss er der Bank allerdings nicht nur den Kredit zurückzahlen, sondern ist ihr gegenüber aufgrund der nun ausfallenden Zinszahlungen in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung schadenersatzpflichtig. Für die Höhe dieser Entschädigung ist dann maßgeblich, wie groß die Differenz zwischen dem Zinssatz des Darlehens und dem Wiederanlagezins ist, auch die Restvertragsdauer des Darlehens spielt eine Rolle. Handelt es sich bei den beliehenen Immobilien um Wohnungen in guter Lage von gefragten Städten wie Frankfurt, Berlin, München und Hamburg, dann dürfte der Wertzuwachs der Wohnung in aller Regel dafür sorgen, dass der Verkäufer die Wohnung mit einem solchen Gewinn verkaufen kann, dass eventuelle Forderungen der Bank recht leicht beglichen werden können.

Wer Eigentümer mehrerer Immobilien ist, für den besteht die Möglichkeit, die Grundschuld auf eine andere Immobilie zu übertragen und dafür eine neue Zweckerklärung aufzusetzen. Dem muss die Bank allerdings zustimmen. Im Zweifelsfall sollte immer ein Anwalt zu Rate gezogen werden.

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Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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