Hausverkauf innerhalb der Familie

Was muss man beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie beachten?

Fragen über Fragen – die wichtigsten Fakten beim Verkauf eines Hauses an Geschwister und steuerliche Aspekte.
Grundbesitz innerhalb der Familie zu verkaufen bzw. zu übertragen, unterliegt gesetzlichen Regeln und Vorschriften aus steuerlicher Perspektive. Voraussetzung ist aber immer, dass das Finanzamt auch einen Verkaufserlös ermitteln kann. Dieser kann bei einer Übertragung innerhalb der Familie zum Beispiel auch dann angenommen werden, wenn die Eltern ihr (vermietetes) Eigentum gegen eine Rentenzahlung an die Kinder übertragen. Auch im Fall der sog. vorweggenommenen Erbfolge gilt es genau hinzusehen, um teure Fehler zu vermeiden. Sicherlich ist es nicht in jedem Fall möglich, große Vermögenswerte wie Immobilien ohne Steuerlast zu veräußern. Dennoch kann die Steuerlast durch geschicktes Vorgehen gezielt und legal so gering wie möglich gehalten werden.

Die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer vollständig zu vermeiden, besteht dann, wenn Immobilienverkäufe beziehungsweise Immobilientransaktionen innerhalb der Familie stattfinden – und zwar in direkter Linie. Damit ist gemeint, dass die Regelung für Immobilienübertragungen zwischen Eltern und Kindern gilt. Wenn also die Eltern beispielsweise ein Grundstück an ihre Kinder verkaufen oder sogar verschenken, dann berechnet das Finanzamt keine Steuern.

Auch oder gerade im Familienrecht gibt es hier zahlreiche Stolperfallen, wenn (versteckte) Übertragungen im Rahmen eines Zugewinnausgleichs stattgefunden haben. Ein Problem, welches nicht selten völlig übersehen wird. Grundsätzlich gilt es im Rahmen von Auszahlungen an Familienmitglieder zu prüfen, ob überhaupt ein Anspruch darauf besteht. Unerlässlich ist demnach die Auseinandersetzung der Erbfolge zu Lebzeiten, welche nur durch Vereinbarung unter den Beteiligten erfolgen kann, etwa durch einen notariellen Pflichtteilsverzichtvertrag und gleichzeitiger Zahlung des Pflichtteils, z.B. an die Schwester oder den Bruder.

Grundsätzlich können Eltern über ihr Eigentum frei verfügen und dies auch verschenken. 
Ein Anspruch würde sich erst im Todesfall der Eltern oder eines Elternteiles ergeben. Dieser besteht zumindest in Höhe des Pflichtteils, also der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Würde man also davon ausgehen, dass nach dem Tode der beiden Eltern Geschwister jeweils zur Hälfte das Haus erben würden, stünde jedem davon wenigstens ein Viertel des Wertes am Haus zu. 
Grundsätzlich ist solch eine Berücksichtigung nur innerhalb von 10 Jahren nach Schenkung berücksichtigungsfähig.

Insofern scheint es sachgerecht, den Geschwistern eine Zahlung in Höhe des Pflichtteils als Mindestsumme anzubieten, also 1/4 des Wertes des Hauses. Das dingliche Wohnrecht lässt sich auch über das Bewertungsgesetz wertmäßig berechnen. Dieser Wert ist vom Verkehrswert des Hauses abzuziehen. Eine darüber hinausgehende Zahlung wäre eine freiwillige Leistung, die unter den Beteiligten vereinbart werden könnte, aber nicht als Anspruch geltend gemacht werden kann.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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