Scheidung und Hausverkauf

Bis dass die Trennung uns scheidet - Immobilienverkauf während privater Krisen

Eine Trennung ist immer eine schmerzliche Erfahrung. Neben gutem Rat gilt es, den Immobilienverkauf zwischen den Ex-Partnern möglichst objektiv und verlustfrei abzuwickeln.

Grundsätzlich gilt: Während des ersten Trennungsjahres besteht keine Pflicht, das gemeinsame Eigenheim aufzugeben. Denn während des ersten Trennungsjahres ist keiner der Ehegatten verpflichtet, etwas zu unternehmen, das die Trennung der Eheleute zementiert. 

Erst nach dem Trennungsjahr, spätestens aber nach der Scheidung, kann jeder Ehegatte verlangen, dass das Eigenheim verkauft wird. Sind beide Eheleute Miteigentümer, kann das Eigenheim natürlich nur dann verkauft werden, wenn beide Eheleute dem Verkauf zustimmen. Nach Ablauf des Trennungsjahres hat aber jeder Ehegatte die Möglichkeit, vom anderen Ehegatten diese Zustimmung zu verlangen. Falls der andere Ehegatte sich weigert, kann diese Zustimmung notfalls sogar eingeklagt werden.

Derjenige Ehegatte, der das Eigenheim gegen den Widerstand des anderen Ehegatten verkaufen will, kann auch beim Amtsgericht eine so genannte Teilungsversteigerung betreiben. "Teilungsversteigerung" deshalb, weil mit dieser Versteigerung das Miteigentum geteilt wird. Allerdings ist diese Variante die schlechteste von allen, denn bekanntlich erzielt man bei einer Versteigerung oft nur weniger als den wirklichen Wert. Die Eheleute sollten deshalb immer einen gemeinsamen Verkauf vornehmen. Wie gesagt: nach einem Jahr Trennung darf sich der anderer Ehegatte ohnehin nicht mehr dagegen wehren.

Übrigens kann der Verkauf des Hauses auch verlangt werden, wenn der Verkauf nur mit Verlust verbunden ist. Denn derjenige Ehegatte, der verkaufen will, muss nicht solange warten, bis die Preise wieder steigen. Etwas anderes gilt höchstens in krassen Ausnahmefällen, wenn der Wunsch des Ehegatten, hier und jetzt zu verkaufen, nur den Sinn haben kann, den anderen zu schädigen.

Wie wird der Erlös verteilt?

Wenn beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann wird der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufgeteilt.
Es kommt nicht darauf an, wer von beiden Eheleuten wie viel für das Haus bezahlt hat.

Beispiel: Die Eheleute haben während der Ehe ein Haus für 250.000 Euro gekauft. Der Ehemann hat 60.000 Euro dazugegeben, die Ehefrau nichts. Der Rest wurde kreditfinanziert. Beim Verkauf des Hauses bekommen dennoch beide Eheleute 50% des Erlöses. Der Ehemann bekommt nicht etwa deshalb, weil er mehr "eingezahlt" hat, einen größeren Teil. Allerdings kann dieses (Zwischen-)Ergebnis noch durch den Zugewinnausgleich verändert werden.

Gleiches gilt für den Fall, dass während der Ehe nur einer der Eheleute die Raten gezahlt hat. Auch dies ändert nichts an der 50:50-Verteilung des Erlöses. 

Hat nach der Trennung der Eheleute und dem Auszug eines der Ehegatten nur einer von ihnen allein die Raten weiterbezahlt, so gilt folgendes:
a) Falls derjenige Ehegatte, der im Haus geblieben ist, die Raten allein weitergezahlt hat, kann er vom anderen Ehegatten keinen Ausgleich verlangen. Denn anderenfalls hätte er dem anderen ja für "dessen" Hälfte Miete zahlen müssen. Weil er keinen Ausgleich verlangen kann, stehen ihm beim Verkauf auch nicht mehr als die 50% zu.
b) Falls derjenige Ehegatte, der ausgezogen ist, die Raten allein weitergezahlt hat, muss man weiter unterscheiden: hat er die Hausraten bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt (siehe hierzu das Kapitel Wer muss nach Trennung / Scheidung den Hauskredit weiter abzahlen?), dann hat er auf diese Weise bereits einen Ausgleich erhalten und kann im Falle der Veräußerung nicht mehr als 50% des Erlöses verlangen.

Nur dann, wenn kein Ausgleich über die Unterhaltsberechnung erfolgte, hat er gegen den anderen Ehegatten einen Erstattungsanspruch in Höhe der Hälfte des Gesamtbetrags der weitergezahlten Raten, die er nach seinem Auszug geleistet hat. Diesen Betrag kann er dann zusätzlich zu den 50% des Verkaufserlöses verlangen.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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