Teilungserklärung

Zur Teilung von Mehrfamilien- und Wohnhäusern

Ein Eigenheim  - das muss nicht immer das Haus auf dem Land oder die Villa am Stadtrand sein. Wer lange Wege und Einsamkeit scheut, der ist mit dem Wohnungskauf in zentraler Lage sicherlich besser bedient. Lange Zeit entwickelte sich der deutsche Wohnungsmarkt im Vergleich zum europäischen Ausland eher gemächlich, und noch immer besteht ein großer Preisunterschied zwischen deutschen Großstädten und anderen westeuropäischen Metropolen. Doch auch hierzulande entscheiden sich mehr und mehr Menschen für die eigenen vier Wände, sodass die Immobilienwerte in Ballungszentren stetig zulegen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es allerdings einiges zu beachten, was beim Hauskauf nicht berücksichtigt werden muss. Die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft steht mit an erster Stelle.

Teilungserklärung eines Wohnhauses

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird die Aufteilung des Eigentums an einem Gebäude gesetzlich geregelt. Wenn beispielsweise ein Immobilienhändler oder eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft die Wohnungen eines größeren Gebäudes einzeln verkaufen will, dann muss in der Teilungserklärung die Teilung des Hauses in Eigentumseinheiten festgelegt werden. Mit dem notariell beglaubigten Eintrag in das Grundbuch wird sie rechtskräftig.

Für diese Eintragung muss der Alteigentümer eine Bauzeichnung bzw. einen Aufteilungsplan einreichen. Daraus müssen die genaue Aufteilung des Gebäudes, die Größe und Lage des Sondereigentums (also der einzelnen Eigentumswohnungen) sowie des Gemeinschaftseigentums ersichtlich sein. Hierbei ist es wichtig, dass alle zu einer Wohneinheit gehörenden Räume mit einer Kennnummer versehen sind. Andernfalls kann der Käufer beispielsweise die Herausgabe einer in der Teilungserklärung vergessenen Abstellkammer auch dann nicht verlangen, wenn sie ihm im Kaufvertrag zugestanden und von ihm bezahlt wurde.

Für die Aufteilung von Wohngebäuden gibt es gesetzliche Vorschriften, die bestimmte Anlagen oder Teile des Gebäudes von der Umwandlung in Sondereigentum ausschließen. Dazu etwa zählen die Geländer eines Balkons und die Außenfenster der Wohnung.

Bezüglich des Gemeinschaftseigentums können in der Teilungserklärung allerdings auch Sondernutzungsrechte vereinbart werden, die bestimmten Eigentümern etwa die alleinige Nutzung einer Dachterrasse zusichern.

Verkauf von Mietwohnungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen

Der Gesetzgeber hat den Möglichkeiten der Kündigung eines Mietvertrags von Seiten des Vermieters enge Grenzen gesetzt. So können etwa vermietete Wohnung nicht ohne weiteres in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Sie lassen sich zwar veräußern, allerdings bleibt ein bereits existierender Mietvertrag über die Wohnung davon unberührt. Vielmehr tritt der Neueigentümer als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein.

Möchte der Käufer einer solchen Wohnung auf Eigenbedarf pochen und die Mieter aus der Wohnung klagen, so muss er sich an die gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren halten. Auch danach ist eine Klage gegen die Mieter nicht automatisch von Erfolg gekrönt.

Mieter könnten beim Verkauf ihrer Wohnung außerdem ihr per §577 BGB gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht geltend machen und die Wohnräume selbst als Eigentumswohnung erwerben.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

Schreibe einen Kommentar

Achten Sie darauf, die erforderlichen Informationen einzugeben (mit Stern * gekennzeichnet).
HTML-Code ist nicht erlaubt.

Nach oben