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Schadenersatz nach Hausverkauf

Schadenersatz nach Hausverkauf: Eine offene Rechtsfrage

Bis zu welcher Höhe sind Schadenersatzforderungen nach dem Hausverkauf zulässig? Der Bundesgerichtshof muss entscheiden.

Mit Interesse dürften Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen, derzeit nach Karlsruhe blicken. Dort verhandelt der Bundesgerichtshof dieser Tage einen Fall, in dem eine junge Frau unwissentlich ein von Hausschwamm befallenes Objekt verkaufte. Nun fordert der Käufer 640.000 Euro Schadenersatz. Das Bonmot: Der Verkaufspreis betrug lediglich 260.000 Euro.

Der Fall geht auf das Jahr 2004 zurück, als die damalige Studentin das vom Vater geerbte Haus verkaufte, um mit dem Erlös ihr Studium zu finanzieren. Erst nach Kaufabschluss stellte sich heraus, dass das gesamte Objekt von einem Holz zerstörenden Schwamm befallen war. Die Käuferin der Immobilie ließ auf eigene Kosten umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen, an deren Ende sie von der ehemaligen Eigentümerin Schadenersatz in Höhe von 640.000 Euro verlangte – eine Summe, die den amtlich festgestellten Verkehrswert des Hauses überstieg. Ein Gutachten bezifferte den Wert des Objekts ohne Mängel auf 600.000 Euro. Der Hausschwamm hätte zu einer Wertminderung um 100.000 Euro geführt.

Das Berliner Kammergericht hatte in dem Fall zunächst der Klägerin Recht gegeben und die Schadenersatzforderung als angemessen beurteilt. Der Bundesgerichtshof muss nun prüfen, ob der geltend gemachte Betrag unverhältnismäßig ist. Der Anwalt der Beklagten argumentiert, bei einer Stattgabe der Forderung hätte seine Mandantin nicht nur ihr geerbtes Haus vergeblich veräußert, sondern müsse obendrein ein Vielfaches des ursprünglichen Kaufbetrags draufzahlen. Der Anwalt der Klägerin hält dagegen, dass die Sanierungsmaßnahmen ökonomisch vernünftig gewesen seien und die Kosten daher erstattet werden müssen.

Ein Urteil, das für April 2014 erwartet wird, könnte auch über den Fall hinaus hin Bedeutung erlangen und klären helfen, ob die Haftung von Verkäufern von der Höhe der Kosten für die Beseitigung eines beanstandeten Mangels prinzipiell begrenzbar ist.

Unabhängig vom Ausgang der Klage sollte der Rechtsstreit Haus- und Wohnungsverkäufern jedoch als Warnung dienen, sich vor Abschluss eines Kaufvertrags ein genaues Bild vom Zustand ihrer Immobilie zu machen und etwaige Mängel in Schriftform festzuhalten. Im Zweifelsfall sollte ein Fachmann zur Überprüfung des Objekts hinzugezogen werden. Denn der dafür erforderliche Mehraufwand steht in keinem Verhältnis zu den Schadenersatzleistungen, die im Ernstfall womöglich zu erbringen sind.

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Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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