Erbe und Schenkung von Immobilien

Paragraphenwirrwarr um vererbten und geschenkten Grundbesitz

Hilfe bei Fragen zur Erbschaftssteuer

Für den Laien liest sich der Katalog unter § 13 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) wie ein Fremdwörterbuch. In 18 Abschnitten und zahlreichen Unterpunkten wird hier festgelegt, wer unter welchen Umständen und in welchem Umfang Steuerfreiheit auf ererbten oder geschenkten Grundbesitz erlangt. Dieser Beitrag soll lediglich einen ersten Überblick verschaffen. Im konkreten Schenkungs- oder Erbschaftsfall ist es in jedem Fall ratsam, juristischen Rat einzuholen.

Eigennutzung und vermietetes Wohneigentum

Der Gesetzgeber unterscheidet zunächst zwischen selbst genutztem Wohneigentum und solchem, das Dritten zur Miete überlassen wird. Vererbte Immobilien sind grundsätzlich nicht steuerpflichtig, wenn der verwitwete Ehepartner oder die Kinder das Haus mindestens weitere zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzen. In diesem Zeitraum darf das Objekt nicht vermietet werden. Sollten die Kinder die Immobilie bewohnen, darf ihre Wohnfläche außerdem nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen.

Schenkung des Familienheims an den Gatten bzw. den Lebenspartner

Eine Schenkung der eigenen Immobilie ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a nur dann von der Steuer befreit, wenn sie an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner erfolgt. Solch eine Immobilie muss zudem ein Familienheim sein, das heißt zu eigenen Wohnzwecken, nicht aber als Ferienhaus genutzt werden. Der Wert des geschenkten Objekts spielt hinsichtlich der Steuerbefreiung keine Rolle.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes aus dem Jahre 2010 sind solche Schenkungen auch dann von der Erbschaftssteuer befreit, wenn die Immobilie beim Kauf oder nach Abschluss des Bauvorhabens noch nicht als Familienheim genutzt wurde. Maßgeblich ist nach dem Urteil die Nutzung zum Zeitpunkt der Schenkung.

Vererbung des Familienheims an den Gatten bzw. den Lebenspartner

Auch im Erbfall spielt hinsichtlich einer möglichen Steuerbefreiung der Begriff des Familienheims und damit die Nutzung der Immobilie eine zentrale Rolle. Bewohnte der Erblasser die Immobilie selbst und wird diese auch durch den erbenden Ehegatten oder Lebenspartner weiterhin selbst bewohnt, dann ist das Erbe auch hier von der Steuer ausgenommen. Es kann allerdings auch nachträglich eine Steuer fällig werden, sollte der Erbende die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre nicht weiter als eigene Wohnung nutzen.

Vererbung des Familienheims an die Kinder

Im Gegensatz zur Vererbung eines Familienheims an den Lebenspartner oder Ehegatten, ist der Erwerb von Todes wegen durch die Kinder nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerbefreit. Ein eventuell darüber liegender Teil der Grundfläche der Immobilie ist steuerpflichtig. Außerdem kann die Steuer rückwirkend eingefordert werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren an Dritte vermietet oder verkauft wird, es sei denn, der Neueigentümer ist an der Nutzung der Immobilie aus „zwingenden Gründen“ (wie Tod oder Umzug in ein Pflegeheim) gehindert.

Zu beachten ist allerdings, dass Schulden und Lasten, die in Bezug auf die von der Erbschaftssteuer befreite Immobilie anfallen, auch nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Schenkung und Erbe vermieteter Immobilien

Immobilien, die zum Zeitpunkt ihrer Schenkung bzw. Vererbung vermietet sind und in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen, werden bei der Besteuerung lediglich mit 90% ihres Wertes berücksichtigt. Bei Betriebsvermögen wird dieser Abschlag allerdings nur in bestimmten Fällen gewährt.

Weitere Bestimmungen

Diese Ausführungen sollen lediglich einen ersten Einblick in das komplexe Thema des Erwerbs von Immobilien durch Schenkung oder Erbe bieten. Insbesondere in solchen Fällen, in denen das neu erworbene Eigentum nicht von der Steuer befreit ist, sollte sich der Betroffene weitere Hilfe holen. So sieht der Gesetzgeber beispielsweise die Stundung der Erbschaftssteuer auf bis zu zehn Jahre vor, um zu verhindern, dass ererbter Grundbesitz verkauft werden muss, weil der Erbe die Erbschaftssteuer nicht aufbringen kann. Auch der komplizierte Vorgang der Wertermittlung des sogenannten Endvermögens, das für die Ermittlung der Erbschaftssteuer relevant ist, kann hier nur erwähnt werden. Im Zweifelsfall können Fachanwälte für Steuer- und Erbrecht weiterführenden Rat bieten.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

Schreibe einen Kommentar

Achten Sie darauf, die erforderlichen Informationen einzugeben (mit Stern * gekennzeichnet).
HTML-Code ist nicht erlaubt.

Nach oben