Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft kann Nerven kosten – muss er aber nicht

Trauerfälle bringen Familien oft enger zusammen. Doch schon kurz nach dem Begräbnis können ungeklärte Erbfragen für erbitterten Streit in der Familie sorgen. Entgegen der Ratschläge von Fachanwälten setzen nur etwa 15% aller Einwohner Deutschlands ein Testament auf. Zugleich steigt das hierzulande jährlich vererbte Vermögen stetig an. 254 Milliarden Euro waren es im vergangenen Jahr, zwei Drittel davon in Gestalt von Immobilien. So sehen sich immer mehr Nachkommen mit dem Problem konfrontiert, eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Teil einer Erbengemeinschaft vermacht zu bekommen. Wenn die Vorstellungen der Erben, was mit dem Nachlass anzufangen sei, stark auseinandergehen, dann ist Streit programmiert.

Erbengemeinschaften entstehen zwangsläufig, wenn der Verstorbene kein Testament errichtet hat und seine Immobilie gesetzeshalber an mehrere Erben fällt. Um diese dann zu vermieten, zu verkaufen oder weiter zu nutzen, müssen sich die Erben einig sein. Eine Entscheidung ohne die Einwilligung der anderen ist nicht möglich. Je nachdem wie kompromissbereit die Erben sind, kann das Problem schnell aus der Welt geschafft werden oder aber jahrelange, kostenintensive Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen. Wer sich dem nicht aussetzen und dennoch nicht auf seinen Erbteil verzichten will, für den gibt es Möglichkeiten, aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden.

Verkauf des Erbteils

Die einfachste Möglichkeit besteht darin, seinen Erbteil zu verkaufen. Der Erbende ist damit fast alle Sorgen los. Sein Erbteil geht, samt möglicher Schulden des Erblassers, auf den Käufer über. Lediglich für eventuelle Mängel der Immobilie ist er eingeschränkt haftbar. Die Miterben haben in diesem Fall für zwei Monate die Möglichkeit, von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, um den zu veräußernden Erbteil in der Familie zu halten. Allerdings müssen Sie auch dies im Konsens entscheiden.

Diese Variante wird noch vergleichsweise selten gewählt, obwohl beim Erbteilverkauf oft ein größerer Gewinn erzielt wird als bei der Versteigerung. Doch bereits die Androhung des Verkaufs stimmt die anderen Erben häufig kompromissbereiter, da sich Familien intern oft einfacher einigen, als mit einem Investor, der lediglich an seinem Gewinn interessiert ist.

Die Erbschichtung

Kann sich ein Erbe mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft darauf einigen, sich seinen Erbteil auszahlen zu lassen, dann spricht man von einer Erbschichtung. Zwar sollte man sich in dem Fall mittels Gutachten zunächst über den Verkehrswert der Immobilie informieren. Für die Abwicklung jedoch genügt ein Abschichtungsvertrag. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht notwendig.

Immobilienverkauf und Erbauseinandersetzung

Die finanziell günstigste Variante ist in der Regel jedoch die Erbauseinandersetzung. Anders als der Name vermuten lässt, streiten die Erbenden hier nicht, sondern einigen sich auf den Verkauf der Immobilie und eine anschließende Verteilung des Ertrags. Die Auseinandersetzung unteilbarer Vermögenswerte erfolgt nach §753 BGB. Können sich die Erben nicht einigen, dann kann das Nachlassgericht als Schlichter auftreten. Wird auch dann noch keine Einigung erzielt, kann es im ungünstigsten Fall zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Zumeist liegt der Preis einer so veräußerten Immobilie jedoch unter dem Marktwert. Ein gemeinsamer Entschluss der Erbengemeinschaft spart also nicht nur Zeit und Nerven, sondern ist bares Geld wert.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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