Verkauf vermieteter Häuser und Wohnungen

Verkauf vermieteter Häuser und Wohnungen

Die Möglichkeiten und worauf Sie achten sollten

„Kauf bricht nicht Miete“. So lautet ein alter Rechtsgrundsatz, der auch heute noch Gültigkeit hat – oft zum Leidwesen privater Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung vermietet haben und nun verkaufen wollen. Denn der Käufer einer Mietwohnung bzw. eines Mietshauses tritt automatisch in eventuell bestehende Mietverträge als Vermieter ein. Daher besitzt der Umstand, ob eine Wohnung vermietet oder unvermietet zum Kauf angeboten wird, oft erhebliche Auswirkungen auf den zu erzielenden Kaufpreis.

Die einfache Lösung: Investoren als Käufer

Wenn Sie Ihre derzeit vermietete Immobilie veräußern möchten, haben Sie insbesondere in gefragten Lagen wachsender Städte - wie beispielsweise Frankfurt - dennoch die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Die einfachste Lösung besteht darin, einen Käufer zu finden, der das Objekt nicht selbst nutzen will, sondern als sichere Investition für die Zukunft betrachtet. Ob es sich dabei um einen professionellen Immobilienhändler handelt oder um eine Privatperson, spielt keine Rolle.

Die gütliche Lösung: Ersatz für den Mieter schaffen

Zwar sind die wenigsten Mieter von der Perspektive eines zwangsweisen Umzugs begeistert; gleichwohl lassen sie sich durch ein Entgegenkommen oft auch schnell umstimmen. Handelt es sich etwa um eine Wohnung, die in erster Linie von Studenten oder anderen, jungen Menschen genutzt wird, die ohnehin nicht planen, auf viele Jahre hin am selben Ort zu bleiben, könnten Sie beispielsweise anbieten, bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen, die Umzugskosten zu übernehmen und darüber hinaus eine Entschädigungszahlung zu erbringen. Der finanzielle Aufwand sollte freilich im Verhältnis zu der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie als unvermietetes Objekt stehen. Das ist aber insbesondere in den großen deutschen Städten fast immer gegeben, wo die Preise unvermieteter Wohnungen stets einige Prozentpunkte über denen vermieteter Objekte liegen.

Die Eigenbedarfsklage

Dem Käufer Ihrer Immobilie steht, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, selbstverständlich die Möglichkeit der Eigenbedarfsklage nach §573 Abs. 2 BGB offen. Demnach kann er seinen Mietern kündigen, wenn er die „Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Allerdings ist ein Erfolg auf dem mitunter langen Rechtsweg nicht gewiss. Verhältnismäßig einfach ist die Kündigung, wenn die Wohnung vom Eigentümer selbst und seiner Familie genutzt werden soll. Doch auch hier muss im Einzelfall begründet werden, warum der Eigentümer die Wohnung tatsächlich „benötigt“. Die meisten Kaufinteressenten werden sich auf dieses Wagnis nicht einlassen wollen.

Offene Posten verbindlich per Kaufvertrag regeln

Auf welchem Weg auch immer Sie einen Käufer für die Immobilie gefunden haben: Sie sollten im Kaufvertrag schriftlich vereinbaren, wie mit noch offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und der Kaution der Mieter verfahren werden soll. Auf diese Weise sichern Sie sich Ihre Ansprüche rechtlich ab und vermeiden späteren Ärger mit Käufer und Mietern.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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