Rechte an Haus und Wohnungseigentum

Nießbrauch, Wohnrecht und Verfügung

Die drei Rechte an Haus- und Wohnungseigentum

Eigentum ist nicht gleich Eigentum. Der Eigentümer einer Immobilie besitzt daran im Wesentlichen drei Rechte. Er darf die Immobilie nutzen, die Früchte ihrer geschöpften Werte genießen und sie verkaufen. Aus steuerlichen Gründen kann es manchmal sinnvoll sein, sich nur bestimmte Rechte an einem Haus oder einer Wohnung zu sichern. Statt sein Eigenheim zu vererben, kann man es schon zu Lebzeiten verschenken und sich ein lebenslanges Wohnrecht darin garantieren lassen. Dabei sollten Immobilienbesitzer aber einiges berücksichtigen.

Rechte am Immobilieneigentum

Generell unterscheidet man beim Eigentum an Sachen drei Rechte: die Nutzung, die Fruchtziehung und die Verfügung. Wer über eine Sache verfügt, der hat das Recht, sie zu veräußern. Im Falle einer Eigentumswohnung beispielsweise hat er das Recht, sie an andere zu verkaufen oder zu verschenken. Die Rechte Nutzung und Fruchtziehung bezeichnet man in Bezug auf Immobilien auch als Wohnrecht (Nutzung der Wohnstätte) und als Nießbrauch. Dabei handelt es sich gemäß §1030 BGB um das Recht, den Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, d.h. sie beispielsweise vermieten oder verpachten zu können und den Miet- bzw. Pachtzins einzustreichen. Der Nießbrauch kann weder veräußert noch vererbt werden. Er erlischt mit dem Tod des Nutznießers. In den meisten Fällen beschreibt er das lebenslange Recht, in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen und sämtliche Früchte und Vorteile daraus zu ziehen. Nießbrauch wird darum oft auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnet.

Davon zu unterscheiden ist das Wohnrecht. Zwar kann auch ein Wohnrecht auf Lebenszeit erteilt werden. Allerdings ist man durch das Wohnrecht lediglich berechtigt, die Wohnung für sich zu gebrauchen, nicht aber sie etwa weiterzuvermieten. Ein Wohnrecht ist also im Grunde eine Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu gebrauchen und den Eigentümer des Gebäudes vom unmittelbaren Gebrauch auszuschließen.

Unterschiede bei Nießbrauch und Wohnrecht

Es gibt weitere Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht. Für letzteres muss man in der Regel keine weiteren Leistungen erbringen. Wer allerdings das Nießbrauchsrecht an einer Immobilie besitzt, der ist zumeist auch verpflichtet, Haus oder Wohnung zu unterhalten. Die Betriebskosten müssen gezahlt und das Objekt instandgehalten werden. Gesonderte Vereinbarungen sind allerdings möglich.

Damit beide Rechte an einer Immobilie gültig sind, müssen sie, wie die Eigentümerschaft auch, ins Grundbuch eingetragen werden. Die Immobilie gilt dann als mit Wohnrecht bzw. Nießbrauch belastet. Solch eine Immobilie kann zwar prinzipiell verkauft werden, allerdings wird sich dafür nur viel schwerer ein Käufer finden lassen, und der erzielbare Kaufpreis wird wesentlich niedriger ausfallen. Denn der Käufer kann praktisch nicht in Erfahrung bringen, wann er die Immobilie nutzen bzw. weitervermieten kann.

Für ältere Hauseigentümer kann es allerdings sinnvoll sein, ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken und lediglich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Denn nach zehn Jahren müssen die Kinder keine Spekulationssteuer mehr zahlen, sollten sie das Haus verkaufen wollen.

Wer dies in Erwägung zieht, sollte sich mit einem Notar bzw. einem Steuerberater in Verbindung setzen, um alle rechtlichen Probleme abzuklären und Ärger zu vermeiden.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

Schreibe einen Kommentar

Achten Sie darauf, die erforderlichen Informationen einzugeben (mit Stern * gekennzeichnet).
HTML-Code ist nicht erlaubt.

Nach oben