Eigener Garten trotz Eigentümergemeinschaft

Eigener Garten trotz Eigentümergemeinschaft?

Eine Übersicht zum Sondernutzungsrecht

Ein Eigenheim soll es sein, am besten mit eigenem Garten und natürlich nicht zu teuer. Wer sich vor den Kosten des Hausbaus scheut oder aus anderen Gründen lieber eine Wohnung in der Stadt kaufen und dennoch nicht auf den privaten Garten am Haus verzichten will, der sollte sich eingehend mit der Möglichkeit des Sondernutzungsrechts beschäftigen. Denn prinzipiell ist es nicht nur möglich, größere Wohnhäuser in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, sondern auch im Teilungsvertrag Sondernutzungsrechte festzuhalten, die einem Wohnungseigentümer bestimmte Privilegien in der Hausgemeinschaft einräumen. Dies ist auch für Immobilienverkäufer wichtig, denn Sondernutzungsrechte haben einen positiven Einfluss auf den Wert ihrer Eigentumswohnung.

Rechtliche Grundlage

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt bei einer formellen Teilung von Grundstücken die Eigentumsverhältnisse von drei verschiedenen Flächen. Zunächst geht es um die einzelnen Wohnungen, um das Wohnungseigentum und um die individuellen Eigentümer. Daneben gibt es nicht bewohnte Flächen und Räume, die das sogenannte Teileigentum bilden. Die dritte Eigentumsart ist das Gemeinschaftseigentum am Grundstück und dem gemeinsamen Bauobjekt.

Allerdings findet sich im WEG keine Definition, was genau ein Sondernutzungsrecht darstellt. § 15 Abs. 1 sieht lediglich vor, dass die Eigentümer über Gebrauch von Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum Vereinbarungen treffen können. In der Realität bedeutet dies, dass für Gemeinschafts- und Sondereigentum die jeweiligen Gebrauchs- und Nutzungsvereinbarungen gesondert abgeschlossen werden müssen.

Der Begriff des Sondernutzungsrechts bezeichnet die Rechte, welche einem Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft Teile des Gemeinschaftseigentums zur ausschließlichen Nutzung sichern. In der Regel ist das Sondernutzungsrecht an eine Zweckbestimmung gekoppelt. So kann ein Teil der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche zum Privatparkplatz eines Eigentümers erklärt werden. Diser darf die Fläche dann allerdings auch nur zum Parken nutzen. Häufig werden auch Sondernutzungsrechte für Gärten, Kellerräume, Balkone und Terrassen ausgehandelt.

Begründung, Übertragung und Entziehung von Sondernutzungsrechten

Prinzipiell müssen Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung geregelt sein. Nur wenn sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft einig sind, können solche Rechte auch nachträglich zugesprochen werden. Allerdings erlöschen nachträglich vereinbarte Sondernutzungsrechte beim Wechsel eines oder mehrerer Wohnungseigentümer. Darum sollten die Rechte immer schriftlich im Grundbuch festgehalten werden.

Wer einmal ein Sondernutzungsrecht erworben hat, dem kann es von der Hausgemeinschaft nicht einmal per Mehrheitsbeschluss wieder entzogen werden.

Wenn in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, dann kann ein Sondernutzungsberechtigter auch gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer sein Sonderrecht an ein anderes Mitglied der Eigentümergemeinschaft übertragen oder die Fläche einem Außenstehenden zur kostenpflichtigen oder kostenfreien Nutzung überlassen.

Einfluss auf den Wert der Immobilie

Insbesondere in Innenstadtlagen, wo Wohnraum und Parkflächen knapp sind, können Sondernutzungsrechte in einer Eigentümergemeinschaft eine stark wertsteigernde Wirkung auf die eigene Immobilie haben. Wer hätte neben seiner zentral gelegenen Eigentumswohnung nicht auch gern einen Privatparkplatz und eine Sonnenterasse mit eigenem Garten? – Wer über den Kauf und Verkauf einer Immobilie nachdenkt, sollte bei der Wert- und Preisermittlung also unbedingt nicht nur das eigentliche Sondereigentum (die Wohnung), sondern auch eventuelle Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum des Hauses berücksichtigen.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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