Immobilienverkauf - Steuern und Abgaben

Immobilienverkauf – was bekommt der Fiskus?

Das sollten Sie zu Steuern und Abgaben beim Verkauf von Haus und Eigentumswohnung wissen

Wer sein Haus gewinnbringend verkaufen will, der wird nicht darum herumkommen, den dabei erzielten Überschuss in der nächsten Steuererklärung anzugeben. Das Finanzamt auszutricksen, sollten Sie besser gar nicht erst in Erwägung ziehen: Nach §29 des Bewertungsgesetzes sind die Grundbuchämter dazu verpflichtet, das Finanzamt direkt über Änderungen bei Eigentumsverhältnissen der verzeichneten Immobilien zu informieren.

Wann Sie keine Steuern zahlen müssen

Haben Sie beim Verkauf keinen Gewinn erwirtschaftet, dann kann das Finanzamt auch keine Steuern erheben. Maßgeblich sind hier der damalige Kauf- und der heutige Verkaufspreis. Ist der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis, so fallen auf die Differenz unter Umständen Steuern an – aber eben nicht immer.

Wer sein Haus selbst gebaut und anschließend auch genutzt hat, der ist prinzipiell von der Steuer befreit. Eine Ermittlung seines Verkaufserlöses wäre schon deshalb schwierig, weil er die eigene Arbeitsleistung am Haus ohne entsprechende Rechnung nicht geltend machen könnte.

Ebenfalls steuerfrei gehen diejenigen Immobilienverkäufer aus, die sich ihr Haus oder ihre Wohnung vor mehr als zehn Jahren angeschafft haben, oder aber das Objekt im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend bewohnt haben. Auch Ferien- und Wochenendhäuser fallen in diese Kategorie. Allerdings genügt es als Nachweis nicht, dass sich der Hauptwohnsitz im Verkaufsobjekt befunden hat. Gegebenenfalls wird das Finanzamt auch entsprechende Energie- und Wasserverbrauchsabrechnungen sehen wollen. Sollten Sie Mieter in Ihrer Immobilie beherbergt haben, dann werden ohnehin Steuern fällig.

Wann Sie wie viel Steuern zahlen müssen

Liegt die Anschaffung Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre zurück und diente Ihnen das Haus oder die Wohnung in den letzten Jahren nicht als Eigenheim, dann müssen Sie auf den Verkaufserlös Steuern entrichten. Der Verkauf gilt steuerrechtlich als privates Veräußerungsgeschäft, das Sie in Ihrer Steuererklärung unter „Sonstige Einkünfte“ angeben müssen. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in den §§ 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes.

Die Höhe Ihres Einkommensteuersatzes richtet sich nach Ihrem Jahreseinkommen und Ihrem Personenstand, also danach, ob Sie verheiratet sind oder nicht. Der Eingangssteuersatz liegt in Deutschland bei 14%, der Spitzensteuersatz bei 47,48%. Für genaue Berechnungen sollten Sie sich allerdings an einen Steuerberater wenden. Dieser wird Ihnen auch dabei helfen, abschreibungsfähige Kosten in der Steuererklärung geltend zu machen.

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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