Der Garten: Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum

Der Kampf um den Garten - Was Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum klären

Die alleinige oder gemeinsame Gartennutzung sollte beim Kauf eines Objektes von vorneherein geklärt werden – damit es später keinen nervenzehrenden Streit gibt.

Ob in Frankfurt am Main oder anderswo in Deutschland: Beim Kauf eines Eigenheims mit anliegender Gartenfläche ist die Nutzung der Fläche grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten. Ihm allein obliegt die Entscheidung, wer Zutritt zu seinem Garten hat - und wer nicht.

Die Bepflanzung der Fläche oder auch mögliche Bauvorhaben unterliegen - auch in Frankfurt - den jeweiligen kommunalen Regelungen. Oftmals ist dabei die Einwilligung benachbarter Eigenheimbesitzer erforderlich. Bei einem Einfamilienhaus mit umliegendem Garten ist auch bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung davon auszugehen, dass der Garten mit gekauft (oder auch gemietet) wurde.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte klären, welche weiteren Nutzungsrechte damit verbunden sind. Manches gehört Ihnen als Besitzer oder Besitzerin ganz, manches nur zum Teil.

Klare Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Im Einzelfall gilt es zunächst zu prüfen, ob die Bezeichnung Ihrer neuen Wohnung in der Teilungserklärung mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt - sowohl für die Wohnung, als auch für alle Nebenräume wie Keller, Dachboden und Garagen. Als gekauft gelten nur diejenigen Räume, die im Kaufvertrag samt Teilungserklärung, wie auch im Aufteilungsplan erwähnt sind.

Sondereigentum

Das Sondereigentum gehört Ihnen als Käufer ganz allein: Die Wohnung an sich, die Räume, die Sie laut Teilungserklärung erworben haben, selbst die Farbe auf Fenstern und Türen. Gleiches gilt für vom Verkäufer bereits vorgenommene, feste Installationen, zum Beispiel Badewanne oder Teppichboden.
Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Hauses erforderlich ist. Dazu gehören auch Installationen, Anlagen und Einrichtungen, die alle Be- oder Anwohner gemeinschaftlich nutzen, und außerdem das Grundstück.

Miteigentumsanteile

Miteigentumsanteile beschreiben den jeweiligen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Dieser ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber meist auf Basis der Wohnfläche gemessen. So verfügt eine kleine Wohnung über weniger Miteigentumsanteile als eine große Wohnung. Diesem Wert entsprechend – meist in Tausendstel – erfolgt nun die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung. Die Miteigentumsanteile sind untrennbar mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung verbunden.

Tabelle: Wer darf was benutzen?

Siehe PDF

Lydia Ishikawa Immobilien GmbH

Senior Immobilienmakler,

Lydia Ishikawa immobilien,

Frankfurt

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