Der Kampf um den Garten - Was Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum klären

Die alleinige oder gemeinsame Gartennutzung sollte beim Kauf eines Objektes von vorneherein geklärt werden – damit es später keinen nervenzehrenden Streit gibt.

Ob in Frankfurt am Main oder anderswo in Deutschland: Beim Kauf eines Eigenheims mit anliegender Gartenfläche ist die Nutzung der Fläche grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten. Ihm allein obliegt die Entscheidung, wer Zutritt zu seinem Garten hat - und wer nicht.

Die Bepflanzung der Fläche oder auch mögliche Bauvorhaben unterliegen - auch in Frankfurt - den jeweiligen kommunalen Regelungen. Oftmals ist dabei die Einwilligung benachbarter Eigenheimbesitzer erforderlich. Bei einem Einfamilienhaus mit umliegendem Garten ist auch bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung davon auszugehen, dass der Garten mit gekauft (oder auch gemietet) wurde.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte klären, welche weiteren Nutzungsrechte damit verbunden sind. Manches gehört Ihnen als Besitzer oder Besitzerin ganz, manches nur zum Teil.

Eigener Garten trotz Eigentümergemeinschaft?

Eine Übersicht zum Sondernutzungsrecht

Ein Eigenheim soll es sein, am besten mit eigenem Garten und natürlich nicht zu teuer. Wer sich vor den Kosten des Hausbaus scheut oder aus anderen Gründen lieber eine Wohnung in der Stadt kaufen und dennoch nicht auf den privaten Garten am Haus verzichten will, der sollte sich eingehend mit der Möglichkeit des Sondernutzungsrechts beschäftigen. Denn prinzipiell ist es nicht nur möglich, größere Wohnhäuser in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, sondern auch im Teilungsvertrag Sondernutzungsrechte festzuhalten, die einem Wohnungseigentümer bestimmte Privilegien in der Hausgemeinschaft einräumen. Dies ist auch für Immobilienverkäufer wichtig, denn Sondernutzungsrechte haben einen positiven Einfluss auf den Wert ihrer Eigentumswohnung.

Nießbrauch, Wohnrecht und Verfügung

Die drei Rechte an Haus- und Wohnungseigentum

Eigentum ist nicht gleich Eigentum. Der Eigentümer einer Immobilie besitzt daran im Wesentlichen drei Rechte. Er darf die Immobilie nutzen, die Früchte ihrer geschöpften Werte genießen und sie verkaufen. Aus steuerlichen Gründen kann es manchmal sinnvoll sein, sich nur bestimmte Rechte an einem Haus oder einer Wohnung zu sichern. Statt sein Eigenheim zu vererben, kann man es schon zu Lebzeiten verschenken und sich ein lebenslanges Wohnrecht darin garantieren lassen. Dabei sollten Immobilienbesitzer aber einiges berücksichtigen.

Verkauf vermieteter Häuser und Wohnungen

Die Möglichkeiten und worauf Sie achten sollten

„Kauf bricht nicht Miete“. So lautet ein alter Rechtsgrundsatz, der auch heute noch Gültigkeit hat – oft zum Leidwesen privater Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung vermietet haben und nun verkaufen wollen. Denn der Käufer einer Mietwohnung bzw. eines Mietshauses tritt automatisch in eventuell bestehende Mietverträge als Vermieter ein. Daher besitzt der Umstand, ob eine Wohnung vermietet oder unvermietet zum Kauf angeboten wird, oft erhebliche Auswirkungen auf den zu erzielenden Kaufpreis.